财经乐鱼体育-LEYU乐鱼体育官方网站-LEYU SPORTS名人访：杨乐渝

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　　目前，这些调控政策，在市场上来看，虽然已经达到了我们的预期目标，但实际上，导致房价上涨的结构性和制度性的因素并没有消除，我认为未来政策制定者更应该做的事情并不是在现有的政策上面再去加码，因为目前的政策，采取行政的手段调控市场，已经到了政策手段的极限边缘。 政府的本意是通过这一次宏观调控，使房地产市场的结构性的和制度性的因素，包括产业整体的转型和城市经济的结构调整，能够有一些更紧密的结合和改善，我认为，这些未完成的工作，才是未来政策应该着力的重点。我们把这些工作叫做“基础性的工作，或者“制度性的工作”，“结构性的工作”，我们看到，在这一轮调控当中，实际上已经有了一些举措，包括提高土地的使用效率，还有对一些产业和房地产结合的项目给予了一些鼓励，从而推动两者的融合共赢。但总体还讲，这些举措的作用并不明显，我个人觉得调控的最根本目的，应在于使得中国经济的发展，能够走上良性循环的轨道。所以，我觉得未来的房地产政策，倒不是会体现为现有政策本身的加码，因为这次调控的初衷并非如此。

　　杨乐渝：我觉对房地产市场的这一轮调控，力度还是非常大的。但我们看到，在经济整体的结构性和制度性矛盾没有消除之前，我们的增长在很大程度还是要依赖于房地产对于一百多个相关产业的拉动作用的。所以当房地产经受调控，而其它产业的转型升级，或者是新兴产业的发展并没有跟上时，中国经济会受到相应的影响。而央行这一回相对宽松货币政策，包括其它相关政策的推出，说明中央已经明确的认识到了当前经济增长出现下滑趋势的这一事实。

　　而这一轮的下滑，正好反映了我们当下转型不够，创新不够，没有很好的利用对房地产调控的机会，积极来拓展结构性和制度性的改革。比如对土地制度的改革，对于不同的产业，现代服务业，文化创意产业，养老产业，这些新兴的产业怎么来扶持他；在土地方面应该给它一些怎样的新优惠，怎样进行突破；包括对于城乡二元土地，集体土地使用权的改革和入市创新的探讨；这些方面没有跟上的时候，增长模式就还是以前传统的方式，当一个主导产业受到一定影响的时候，一定会波及到整个实体经济。

　　杨乐渝：其实房价它仅是一个价格信号，是表象，其真实反映的供求关系，供求双方需求。比如我们在这里讨论的房价主要指的是新建商品房的成交价格，当然也包括二手房的交易价格，但其实，房价还有更广泛的内涵，包括房租实际上也是房地产的价格体现，只不过叫“租赁价格”。所以我觉得，我们在考虑讨论房价的时候，经常看到因为定义不清而导致在决策方面可能出现的很多不妥当。就像现在，我们抑制了房屋的成交价格，但是同时可见，各个城市的租赁价格是在高速上涨的，实际上这也是加重了对住房有需求的这部分人群的负担。

　　另外需要注意的就是城市化的结构和速度，中国的城市化不应该仅仅是定义为让农民进入到城市，因为中国的中心城市非常有限，而属于集体土地的大量区域，它的作用并没有得到释放。目前的建设用地都集中在了很多中心的城市，资源配置也集中在了中心城市，中国的城市化实际上还包括了居民从小城镇向中心城市，也就是资源最集中的地方涌入。而只要造就“中国式”城市化的这些影响因素没有消除或者发生转变，房地产市场的需求，包括大家说的“改善性的需求”以及一些投资增值保值的需求的增长趋势就会不改变。除非有朝一日，这些需求感觉到了政策到了边缘，它们不能再等待的时候，才会出现这种需求的释放。所以，我的判断是：如果制度性的改革没有比较大的突破的话，我们的房价在短期甚至中期的走势，依然有可能保持现有的水平，并可能继续走高。

　　同时，我们也看到在保障房的执行体系，现在还是“以中央为主导”的执行体系，由建设部领导和各个地方政府督察，但是我认为，保障房的核心责任主体，应该是地方政府，因为地方政府才是最了解当地的经济社会发展水平和需要保障人群情况的人。保障房的指标，是由中央摊派下来和由地方政府自己提出，两者完全不同，结果差异也会非常非常大。所以，我们现在比较担心的是，采取这样的一个“自上而下”的建设方式，可能会抹杀掉各个地方的巨大的差异性，也可能会导致新一轮的资源的浪费？相反的，我们如果把保障房的考核，作为对城市政府一个重要的考核指标，而不仅仅是房价的上涨的控制，反而能够使得各个地方政府，把保障房真正作成一个民生工程。

　　我们看到过去的一段时间，厦门、烟台等很多城市在保障房的建设上面，总结了很多很多的经验，是非常值得相互学习和推广的。我们过去吃过很多摊派指标的亏，保障房是一个好事，我们需要思考怎样把它真正的落在实处。我们首先要搞清楚什么叫做保障房？它们是供给那些人群的？如果说像现在这样把带产权的经适房，或者是棚户区的改造，回迁房都归在保障房范畴来讲的话，未来就可能造成在管理体系上面的不清晰，包括在投资主体，以及未来使用方面都会造成一系列的问题。

　　每个城市，可能财力都不一样，那么它在完成这些指标的时候，经济发展水平不同决定着会出现各种各样的创新模式，比如说，我们看到最近有一个报道是有关于国投瑞银和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地产信托投资基金），做这么一个基金，政府就一定需要测算，制定一份可行的财务模型了。国家供给的是不同类型的保障房土地，能够减免那些费用，出让金也好，各项税费也好，政府在投资进去以后，中间运营的费用大致是怎的水平？能否为被保障人群所接受？这些账算下来以后会有一个财务模型，一个内部收益率，通过这样的测算，可以来帮我们确认这一项目到底是投还是不投。比如说一个项目他算出来的收益率是高于6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就证明了这一项目理论上可行。

　　而对于资本来说，它追求的是增值收益，但类型各有不同，有的保守型的资本是愿意能够向公租房投资的，因为它们的租金，相对的比廉租房要高，所以收益率能够得到保证。所以不同类型的保障房，其实投融资的渠道可以完全不一样，而廉租房这一块，很大程度上基本上需要政府投资，民间资本很难对这一块感兴趣，因为他们很难在其中获得收益上的平衡。所以我们看到，其实融资方式的渠道比较多，由谁来投取决于在设计制度时，比如说拍地的时候，能够有多少开发公司承受那些指标。而公租房或者其它保障房的指标肯定都是不一样的，但方向一定是不能再回到原来的老路上。

　　杨乐渝：我相对比较认同这一观点。从保障房的体系来看，租赁房指的就是廉租房和公共租赁房，我们把它们统称作“保障型租赁性用房”，这些都是一类的，只不过廉租房这一块，政府的投入相对来讲比较大，而公共租赁房可能是通过多渠道的融资建立的，社会的资本也会参与，但总体来讲，它都是属于我们政府的资产，那么这一资产的管理，包括后期的运营是否能顺畅良好，决定这一资产整体的质量。实际上，这一块对于政府来讲，今后也会形成一个长期的收益，需要长期的经营下去，而不是不断地去补贴。所以，统一的管理，会是一个大的趋势。

　　房地产未来怎么转型，其实它首先要符合两个条件：第一，它要顺应中国经济发展的大势，就国家在不断地提倡经济结构调整和产业转型。产业升级中尤其强调向现代服务业和新兴的产业，高科技产业，创新型产业方向的转变和发展。我们看到，国家在文化创意方面，养老产业方面，以及我们现代服务业方面都推出了很多鼓励型的政策。房地产行业要真正的实现良性发展，就是要对原有的房地产产业的本质，进行重新定义；就是，不能再把房地产简单地看成住宅开发，或者看成商品住宅开发，或者看成一个买地建房和卖房这样简单的消费型的生产过程，这样的话就把房地产的范畴看得太窄了。

　　上一轮的房地产建设，我们知道它最后除了形成一堆住宅以外，并没有给城市留下什么，没有给城市的产业和城市的经济发展，社会发展，创造出更多的价值，这是特别要引起我们反思的一点。所以我们要对房地产重新定义，我们需要通过它整体的生命周期来定义它，它首先要和产业结合，要和城市结合，向这些方向贴近发展，就是房地产行业未来的转型，它要和多个产业寻求结合，因为只有这样的生长，才能收获产业与地方政府，城市市民各个方面融合共赢的格局。

　　比如说园区地产发展以后既解决了城市的产业入住的问题，就业问题，税收问题，也能够使得住宅的开发，与配套的产业形成良好互动，解决了产业功能，城市功能一体化的问题。这个在我们全经联内部，也有很多成功案例，比如说北科建，在做科技地产方面的尝试，就是把整个城市的土地规划，城市规划，产业规划三者融为一体。所以说，这些综合体才是房地产发展的方向。在整个体系里边，地产作为一个整合资源的平台，有效的去促进了产业的转型和发展，促进了产业的升级，并最终通过这样的转型，又能够起到发掘中国经济发展的新动力的作用。而不是过去，仅仅做住宅的，卖掉以后作为消耗性的地产。所以，我觉得从这一点上来讲，房地产未来只要它能够明确自己的使命，去和城市的发展结合，和我们中国经济的新兴产业结合，那么房地产的前景依旧会非常光明。

　　杨乐渝：目前，这些调控政策，在市场上来看，虽然已经达到了我们的预期目标，但实际上，导致房价上涨的结构性和制度性的因素并没有消除，我认为未来政策制定者更应该做的事情并不是在现有的政策上面再去加码，因为目前的政策，采取行政的手段调控市场，已经到了政策手段的极限边缘。 政府的本意是通过这一次宏观调控，使房地产市场的结构性的和制度性的因素，包括产业整体的转型和城市经济的结构调整，能够有一些更紧密的结合和改善，我认为，这些未完成的工作，才是未来政策应该着力的重点。我们把这些工作叫做“基础性的工作，或者“制度性的工作”，“结构性的工作”，我们看到，在这一轮调控当中，实际上已经有了一些举措，包括提高土地的使用效率，还有对一些产业和房地产结合的项目给予了一些鼓励，从而推动两者的融合共赢。但总体还讲，这些举措的作用并不明显，我个人觉得调控的最根本目的，应在于使得中国经济的发展，能够走上良性循环的轨道。所以，我觉得未来的房地产政策，倒不是会体现为现有政策本身的加码，因为这次调控的初衷并非如此。

　　杨乐渝：我觉对房地产市场的这一轮调控，力度还是非常大的。但我们看到，在经济整体的结构性和制度性矛盾没有消除之前，我们的增长在很大程度还是要依赖于房地产对于一百多个相关产业的拉动作用的。所以当房地产经受调控，而其它产业的转型升级，或者是新兴产业的发展并没有跟上时，中国经济会受到相应的影响。而央行这一回相对宽松货币政策，包括其它相关政策的推出，说明中央已经明确的认识到了当前经济增长出现下滑趋势的这一事实。

　　而这一轮的下滑，正好反映了我们当下转型不够，创新不够，没有很好的利用对房地产调控的机会，积极来拓展结构性和制度性的改革。比如对土地制度的改革，对于不同的产业，现代服务业，文化创意产业，养老产业，这些新兴的产业怎么来扶持他；在土地方面应该给它一些怎样的新优惠，怎样进行突破；包括对于城乡二元土地，集体土地使用权的改革和入市创新的探讨；这些方面没有跟上的时候，增长模式就还是以前传统的方式，当一个主导产业受到一定影响的时候，一定会波及到整个实体经济。

　　杨乐渝：其实房价它仅是一个价格信号，是表象，其真实反映的供求关系，供求双方需求。比如我们在这里讨论的房价主要指的是新建商品房的成交价格，当然也包括二手房的交易价格，但其实，房价还有更广泛的内涵，包括房租实际上也是房地产的价格体现，只不过叫“租赁价格”。所以我觉得，我们在考虑讨论房价的时候，经常看到因为定义不清而导致在决策方面可能出现的很多不妥当。就像现在，我们抑制了房屋的成交价格，但是同时可见，各个城市的租赁价格是在高速上涨的，实际上这也是加重了对住房有需求的这部分人群的负担。

　　另外需要注意的就是城市化的结构和速度，中国的城市化不应该仅仅是定义为让农民进入到城市，因为中国的中心城市非常有限，而属于集体土地的大量区域，它的作用并没有得到释放。目前的建设用地都集中在了很多中心的城市，资源配置也集中在了中心城市，中国的城市化实际上还包括了居民从小城镇向中心城市，也就是资源最集中的地方涌入。而只要造就“中国式”城市化的这些影响因素没有消除或者发生转变，房地产市场的需求，包括大家说的“改善性的需求”以及一些投资增值保值的需求的增长趋势就会不改变。除非有朝一日，这些需求感觉到了政策到了边缘，它们不能再等待的时候，才会出现这种需求的释放。所以，我的判断是：如果制度性的改革没有比较大的突破的话，我们的房价在短期甚至中期的走势，依然有可能保持现有的水平，并可能继续走高。

　　同时，我们也看到在保障房的执行体系，现在还是“以中央为主导”的执行体系，由建设部领导和各个地方政府督察，但是我认为，保障房的核心责任主体，应该是地方政府，因为地方政府才是最了解当地的经济社会发展水平和需要保障人群情况的人。保障房的指标，是由中央摊派下来和由地方政府自己提出，两者完全不同，结果差异也会非常非常大。所以，我们现在比较担心的是，采取这样的一个“自上而下”的建设方式，可能会抹杀掉各个地方的巨大的差异性，也可能会导致新一轮的资源的浪费？相反的，我们如果把保障房的考核，作为对城市政府一个重要的考核指标，而不仅仅是房价的上涨的控制，反而能够使得各个地方政府，把保障房真正作成一个民生工程。

　　我们看到过去的一段时间，厦门、烟台等很多城市在保障房的建设上面，总结了很多很多的经验，是非常值得相互学习和推广的。我们过去吃过很多摊派指标的亏，保障房是一个好事，我们需要思考怎样把它真正的落在实处。我们首先要搞清楚什么叫做保障房？它们是供给那些人群的？如果说像现在这样把带产权的经适房，或者是棚户区的改造，回迁房都归在保障房范畴来讲的话，未来就可能造成在管理体系上面的不清晰，包括在投资主体，以及未来使用方面都会造成一系列的问题。

　　每个城市，可能财力都不一样，那么它在完成这些指标的时候，经济发展水平不同决定着会出现各种各样的创新模式，比如说，我们看到最近有一个报道是有关于国投瑞银和北京市政府，一起推出了公租房的REITs（房地产信托投资基金），做这么一个基金，政府就一定需要测算，制定一份可行的财务模型了。国家供给的是不同类型的保障房土地，能够减免那些费用，出让金也好，各项税费也好，政府在投资进去以后，中间运营的费用大致是怎的水平？能否为被保障人群所接受？这些账算下来以后会有一个财务模型，一个内部收益率，通过这样的测算，可以来帮我们确认这一项目到底是投还是不投。比如说一个项目他算出来的收益率是高于6%，有7%，8%甚至更高，而基金能否接受的你最低收益程度是6%，就证明了这一项目理论上可行。

　　而对于资本来说，它追求的是增值收益，但类型各有不同，有的保守型的资本是愿意能够向公租房投资的，因为它们的租金，相对的比廉租房要高，所以收益率能够得到保证。所以不同类型的保障房，其实投融资的渠道可以完全不一样，而廉租房这一块，很大程度上基本上需要政府投资，民间资本很难对这一块感兴趣，因为他们很难在其中获得收益上的平衡。所以我们看到，其实融资方式的渠道比较多，由谁来投取决于在设计制度时，比如说拍地的时候，能够有多少开发公司承受那些指标。而公租房或者其它保障房的指标肯定都是不一样的，但方向一定是不能再回到原来的老路上。

　　杨乐渝：我相对比较认同这一观点。从保障房的体系来看，租赁房指的就是廉租房和公共租赁房，我们把它们统称作“保障型租赁性用房”，这些都是一类的，只不过廉租房这一块，政府的投入相对来讲比较大，而公共租赁房可能是通过多渠道的融资建立的，社会的资本也会参与，但总体来讲，它都是属于我们政府的资产，那么这一资产的管理，包括后期的运营是否能顺畅良好，决定这一资产整体的质量。实际上，这一块对于政府来讲，今后也会形成一个长期的收益，需要长期的经营下去，而不是不断地去补贴。所以，统一的管理，会是一个大的趋势。

　　房地产未来怎么转型，其实它首先要符合两个条件：第一，它要顺应中国经济发展的大势，就国家在不断地提倡经济结构调整和产业转型。产业升级中尤其强调向现代服务业和新兴的产业，高科技产业，创新型产业方向的转变和发展。我们看到，国家在文化创意方面，养老产业方面，以及我们现代服务业方面都推出了很多鼓励型的政策。房地产行业要真正的实现良性发展，就是要对原有的房地产产业的本质，进行重新定义；就是，不能再把房地产简单地看成住宅开发，或者看成商品住宅开发，或者看成一个买地建房和卖房这样简单的消费型的生产过程，这样的话就把房地产的范畴看得太窄了。

　　上一轮的房地产建设，我们知道它最后除了形成一堆住宅以外，并没有给城市留下什么，没有给城市的产业和城市的经济发展，社会发展，创造出更多的价值，这是特别要引起我们反思的一点。所以我们要对房地产重新定义，我们需要通过它整体的生命周期来定义它，它首先要和产业结合，要和城市结合，向这些方向贴近发展，就是房地产行业未来的转型，它要和多个产业寻求结合，因为只有这样的生长，才能收获产业与地方政府，城市市民各个方面融合共赢的格局。

　　比如说园区地产发展以后既解决了城市的产业入住的问题，就业问题，税收问题，也能够使得住宅的开发，与配套的产业形成良好互动，解决了产业功能，城市功能一体化的问题。这个在我们全经联内部，也有很多成功案例，比如说北科建，在做科技地产方面的尝试，就是把整个城市的土地规划，城市规划，产业规划三者融为一体。所以说，这些综合体才是房地产发展的方向。在整个体系里边，地产作为一个整合资源的平台，有效的去促进了产业的转型和发展，促进了产业的升级，并最终通过这样的转型，又能够起到发掘中国经济发展的新动力的作用。而不是过去，仅仅做住宅的，卖掉以后作为消耗性的地产。所以，我觉得从这一点上来讲，房地产未来只要它能够明确自己的使命，去和城市的发展结合，和我们中国经济的新兴产业结合，那么房地产的前景依旧会非常光明。